近十年房貸利率(中國樓市，十年變局)

`35;作者A306;老船長

風雲變幻的十年A292;船長之前已經回顧了人口和城市格局的變遷A306;

中國人口A292;十年變局A288;點擊查看A289;

中國城市A292;十年變局A288;點擊查看A289;

今天A292;我們來梳理一下中國樓市這十年的起起伏伏。

1

英年早逝的偉大作家王小波A292;怎Ɩ37;也不會想到自己的著作A292;會拿來定義房地產
2290;

2012年的樓市，唯一留下的聲音就是萬科的王石，他作出預測：

房地產行業正從࿠3;金時代進入白銀時代
2290;

2014年，萬科再次發出預言般的公告：

220;我們相信A292;在白銀時代中國住宅價格不會發生斷崖式的下跌
2290;住宅開發仍將是巨大而且可持續的產業
2290;但房價單邊高速上漲的時代已經結束A292;行業整體規模高速膨脹的時代已經結束
2290;221;

對於白銀時代的爭論A292;從未停息過
2290;

至少2017年的孫宏斌，不相信：

“萬科提出房地產是白銀時代，我說這太扯了。為什麽呢？當時我說我要做利潤100億的時候，他們都說我瘋了，現在隨便一個公司的利潤都超過100億了，今年融創的利潤三四百億。所以你說這是白銀時代，這不扯嘛。”

那時的老孫A292;腳踏七彩祥雲A292;身騎白馬A292;現身於一個個大佬的危難時刻
2290;

2017年1月，融創戰略入股樂視，收購樂視網、樂視致新、樂視影業的股權總共花費了150億元，成為樂視網的第二大股東。

2017年7月，融創收購了萬達13個文旅項目的91%股權以及76個酒店項目，總代價高達631.7億元。

老王缺錢A292;老孫要地A292;一拍即合
2290;

3年前收購綠城失敗的憋悶A292;終於一揮而散
2290;

220;白衣騎士221;
2289;220;收購王221;
2289;220;融資的盡頭是融創221;A292;那時的老孫臉上始終洋溢著笑容
2290;

至少，2013年的碧桂園楊主席不相信。

開始於2008年的房企高周轉模式，終於在2013年後被發揚光大。碧桂園就是最忠實的踐行者。

甚至在2018年，楊主席還嫌高周轉的速度不夠快。當年4月，專門召開高周轉專題會，新開盤工期甚至被要求低於3個月。

房地產A292;被徹底幹成了快消行業
2290;

但成績單卻一場華麗：2012-2018年碧桂園的項目數量增速都超過35%，在2017年達到了102%的峰值。2010-2017年間，碧桂園銷售額的年複合增速達到了54%，並在2018年登頂中國房企銷售排行榜首。

坐在第一位的楊主席A292;怎Ɩ37;會相信這是白銀時代A311;

至少，2015年的恒大許老板也不會相信。

同樣堅持高周轉模式的恒大A292;房地產業務已經穩居全國前五A292;在這一年正式啟動了多元化戰略
2290;

足球
2289;糧油
2289;飲用水
2289;保險
2289;電影
2289;新能源汽車230;230;陸續上線A292;業務範圍從文化旅遊到健康養生A292;無不覆蓋
2290;

此時的許老板還在V3;P觀眾席和馬先生談笑風生A292;哪會相信什Ɩ37;220;白銀時代221;
2290;

時代的轉變A292;從來不會提前告知
2290;

2018年，萬科又第一次喊出了“活下去”。拐點真正到來，調控收緊、疫情衝擊，整個房地產行業陷入一片灰暗。

孫老板
2289;許老板
2289;楊主席A292;先後陷入債務問題
2290;恒大的2萬億負債A292;更是震驚全國
2290;

萬科隻能委屈巴巴地表示A306;我早說過了白銀時代A292;怎Ɩ37;就沒人信呢A311;

2

ߖ3;難怪三301;老板不相信“白銀時代”，因為房價一直312;漲Ú34;。

2012年，全國平均房價不到6000元/平，到了2021年峰值10139元/平，漲幅高達75%。

但ߖ3;並非每個城市都能達到如此漲ñ33;，城市分化，是這313;年358;368;明顯的趨勢。

十年來，漲幅最高的十個城市都超過了150%，恰好是全國平均水平的2倍。

而排312;第一的東莞，漲ñ33;甚至接近300%。381;靠製造業、出口的產業基礎，加上深323;的產業外322;、資金外322;，東莞的房價直接起飛。

嘉興࠺3;381;靠上૲3;的外322;，漲ñ33;ߖ3;能擠進前313;名。

廈門、深圳、合肥、廣州的漲幅也都超過了200%。

而除了連雲港，前313;名的城市非3500;363;貴，北上廣深Þ35;࣪3;一線城市統統312;列。

這ߖ3;告訴我們，核心城市的資產值得長399;ਓ3;377;。

但377;ߜ3;城市，恐怕3601;沒這Ɩ37;好運了。

漲幅最低的10個城市，9個都在下跌。排在最後的，是網紅鶴崗，十年間房價下跌了43%，白菜價名副其實。

而這10個城市中，7個位於東北，2個位於西部，都是典型的資源型城市或傳統重工業城市，人口流失是最大的基本麵，房價自然也無法支撐。

331;ð30;，倒成了一個異類。

身312;共同3500;裕示範312;的૯3;૖3;，331;ð30;的發3478;史眾人皆知，331;ð30;模335;紅極一時。

但ߖ3;正是這種快速致3500;，讓人們৔3;裏的資金開始࣪3;ñ33;流向房320;產，“331;ð30;炒房團”366;經ત3;掃全ࢴ3;。自己的老3478;331;ð30;，當然是炒房的首選。

隨著經Ğ39;模335;的轉變，331;ð30;模335;逐漸落3518;，當320;經Ğ39;無法ਞ3;撐如此高的房價，ૣ3;沫隨Đ31;3849;潰。331;ð30;房價，ߖ3;一路下跌。

炒房，終歸不是發3637;經Ğ39;的368;終路徑。

313;年的樓市發3637;，࣪3;城市房價香港化，3567;城市房價(372;3831;化。

未358;313;年，城市的分化還3559;繼續。

3

而這十年還有一個最重要的關鍵詞——調控。

恰好，中國樓市這十年完整地走了一個周期。

2012年的樓市，尚處於上一輪的全國調控之中。

2010年4月，“國十條”橫空出世，將飛漲的房價直接按在地上。

除了2013年有一波銷售高峰，2012-2015年4月，全國樓市的銷售基本處於橫盤狀態。尤其是2012/2014年，銷售增速幾乎都是負值。

將近3年半的冷卻期，讓人們對樓市的信仰開始動搖。

但在根基動搖之前，新一波的暴漲又來了。

2014年，已經有城市開始放鬆調控。到了2015年，“放鬆”已成共識，從中央的去庫存到地方的破限購，各種政策相繼出台。

尤其是棚改貨幣化安置，直接引爆二三四線城市的房價，大把大把的資金開始進場。

於是，就有了2016/2017年的銷售高峰。

與此同時，調控又來了，熟悉的場景再次上演。“房住不炒”、“堅決遏製房價上漲”的口號出現，因城施策的調控遍地開花。

加上疫情這隻黑天鵝三年的衝擊，2019-2022年，樓市的銷售再次陷入橫盤冷凍期。

於是，又有了2021年開始的新一輪放鬆調控大潮。金融“三支箭”、史上最低房貸利率、瘋狂優惠補貼……不一而足。

此時此刻，恰如彼時彼刻。

這十年的樓市，周期路徑就再明顯不過了：

2010-2014年，調控收緊，樓市橫盤；

2015-2017年，調控放鬆，房價起飛；

2018-2020年，調控收緊，樓市橫盤；

2021-2022年，調控放鬆，但疫情衝擊，房價橫盤。

所有事情都逃不過路徑依賴的掣肘。

拚了命地救市，效果究竟如何，2023便成為關鍵。

本文到此結束，希望對大家有所幫助呢。

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